Intenzivní srážky, přívalové záplavy a další jevy způsobené klimatickou změnou zvyšují význam přesného hodnocení vystavení rezidenčních nemovitostí fyzickým rizikům. Pokud spravujete, financujete, pojišťujete nebo oceňujete rezidenční portfolia, zabývejte se nejen hodnotou budov nebo jejich pojistitelností, ale také hydrologickými daty.
Povodňová rizika nezredukujete tím, že budete podrobně studovat historické povodňové mapy, případně i vzdálenost budov od vodních toků. V úvahu vezměte také terén, umístění kanalizace, konstrukci konkrétních objektů a další obdobné faktory. Především vzhledem k tomu, že povodně v letech 1997, 2002 a 2024 jasně ukázaly, že tato rizika české rezidenční budovy významně ohrožují. Pro ochranu hodnoty svého portfolia proto povodňová rizika zohledněte v rámci akvizic, oceňování, financování, pojištění i technické správy.
Řešení hledejte na úrovni jednotlivých nemovitostí
Fyzické riziko je kombinací možného nebezpečí, expozice, zranitelnosti a hodnoty ohroženého objektu. Proto bez ohledu na umístění mohou mít dvě sousední budovy výrazně rozdílnou očekávanou ztrátu. Pro vyhodnocení rizika je pak rozhodující i výška podlah, orientace vchodů, svahová stabilita a s tím související výsledná hloubka vody, rychlost proudění nebo doba zaplavení.
Tyto a další údaje, které nyní zahrnují mapy České asociace pojišťoven, mají vliv na rozsah celkového poškození i délku obnovy nemovitostí. Při posuzování ohrožení realitního portfolia spíše využívejte adresní hodnocení, protože obecná klasifikace obcí nedokáže rozlišit mikroreliéf ani technickou zranitelnost konkrétních objektů. Myslete také na to, že přívalová voda může ohrozit budovy situované mimo záplavové území.
Klimatická změna oslabuje spolehlivost čistě historického přístupu
Historické škody sice zůstávají důležitým datovým vstupem, nicméně je nutné reagovat také na změnu klimatu, zástavby, krajiny a odtokových podmínek. Rok 2024 byl doposud nejteplejším rokem od začátku souvislého měření v roce 1961 v Česku. Roční teplota tehdy překročila roční teploty naměřené v období 1991 až 2020 o celé dva stupně. Data tak potvrzují význam adaptace na klimatickou změnu a upozorňují na rostoucí tlak na pojistnou kapacitu. Pro co největší přesnost při určování pojistní částky proto pracujte s rozpětím pravděpodobnosti i rozdílnou závažností možných dopadů.
Povodně v letech 1997, 2002 a 2024 změnily české pojišťovnictví
Záplavy na Moravě v roce 1997 zasáhly povodí Moravy, Odry a horního Labe. Na 12 500 čtverečních kilometrech zničily nebo poškodily 29 000 objektů. Po dvou mimořádných srážkových vlnách pak v srpnu 2022 vznikla povodeň, která během krátkého období zasáhla povodí Vltavy s velkou koncentrací rezidenčních budov s nadstandardní hodnotou. K první vlně došlo mezi 6. a 7. srpnem, k druhé mezi 11. a 13. srpnem. Zářijová povodeň 2024 pak zasáhla především severní Moravu a Slezsko. Její celkové ekonomické dopady činily 69,9 miliardy korun. V daném roce voda poškodila téměř 14 000 rezidenčních nemovitostí. 104 objektů bylo určeno k demolici. Zároveň se tato povodeň stala třetí nejdražší pojistnou událostí v České republice za posledních třicet let.
Povodňová rizika a jejich podhodnocení
Česká studie z roku 2026 potvrdila statistický vztah mezi povodňovým rizikem a cenami domů. Výsledky vycházely z rozsáhlých údajů za rok 2024. Místní trh podle studie povodňové riziko sice vnímá, ale obecně podhodnocuje jeho skutečný rozsah. I když může současný silný trh lokální povodňový diskont částečně zakrýt, nezredukuje finanční ani fyzická rizika. Při zpomalení poptávky se mohou rizikové rozdíly projevit výrazněji a hůře pojistitelné nemovitosti mohou rychleji ztrácet likviditu.
Jak v rámci správy rezidenčního portfolia v otázce povodní postupovat
Povodňová rizika začleňte do celého životního cyklu svých nemovitostí, protože jednorázová prověrka při akvizici nezohledňuje změny v jejich hodnotě ani okolním prostředí.
- Ověřte si adresy portfolia – U každé budovy si poznamenejte data o povodí, zóně, reliéfu a historické škodě.
- Vyčíslete očekávanou ztrátu – Při určování pojistné částky pracujte s pravděpodobností, hloubkou vody, zranitelností a reprodukční hodnotou nemovitosti.
- Proveďte audit pojistek – Porovnejte jednotlivé pojistné částky, limity, spoluúčast a podmínky obnovy.
- Zpracujte technickou prověrku – Zaměřte se v ní také na suterény, rozvaděče, výtahy a nosné konstrukce.
- Stanovte si adaptační priority – Upřednostněte opatření, která očekávané ztráty sníží nejvíce.
- Do procesů zapojte financující banku – Sdílejte s ní data z map, technické audity, pojistky a plán obnovy.
- Aktualizujte ESG metriky – Změny expozice nemovitostí promítejte do reportingu udržitelnosti i investičního rozpočtu.
Riziko povodní zahrňte do ESG reportingu
Povodňová rizika v ESG neomezujte pouze na počet budov v záplavových zónách. Rozlišujte u nich i hrubé riziko, které popisuje stav bez ochrany, a zbytkové riziko počítající s účinností vámi realizovaných opatření. Ve zprávě o udržitelnosti tak uveďte:
- hodnotu nemovitostí v jednotlivých rizikových kategoriích,
- podíl pojistitelných a nepojistitelných objektů,
- maximální pravděpodobnou ztrátu portfolia,
- seznam investic do adaptačních opatření,
- předpoklad očekávaného snížení škod,
- odhad doby nutné pro obnovu kritických budov,
- přehled koncentrace rizika podle povodí,
- postup aktualizace klimatických dat.
Povodňová rizika rezidenčních nemovitostí ovlivňují jejich hodnotu, financování, likviditu i provozní odolnost. Kromě adresních dat při správě rezidenčních portfolií využívejte hydrologické modely, technické prověrky a finanční analýzy. Je pravdou, že přesnější data povodním nezabrání, ale na druhou stranu vám usnadní správné ocenění možných rizik, včasnou realizaci opatření na jejich minimalizaci a odmítnutí nevhodných investic.